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  • Photo du rédacteurCORDIER Charles

Fin de la "niche fiscale" LMNP à la revente ?

Dernière mise à jour : 25 oct. 2023

Dans un contexte de crise du logement, le gouvernement propose un rééquilibrage de la fiscalité entre location nue et location meublée par la reprise des amortissements antérieurement déduits pour le calcul de la plus-value des loueurs en meublés non professionnels.


Notre commentaire :


En louant votre bien meublé, et sous le respect de certaines conditions (cf. Art.155 CGI IV.2.), vous êtes qualifié fiscalement de loueur en meublé professionnel ou non professionnel. Dans ce second cas, le régime fiscal applicable lors de la vente de votre bien locatif est celui des particuliers. Après abattement pour durée de détention, l'exonération d'impôt sur le revenu étant accordée après 22 années de détention, et celle de prélèvements sociaux après 30 années, vous êtes soumis à un taux d'imposition forfaitaire de 19% et aux prélèvements sociaux (17,2% en vigueur à ce jour). Ce régime n'est pas remis en cause, c'est le mode de calcul de la plus-value qui est sujet à discussion.

En effet, pour l'heure, les amortissements sont déductibles de votre résultat fiscal annuel, mais ils restent également totalement déductibles lors de la revente du bien. Vous bénéficiez ainsi d'une quasi "double déduction".

L'amendement propose de rééquilibrer le régime de location nue, où aucun amortissement n'est pratiqué, et le régime des locations meublées, en réintégrant les amortissements déduits de votre résultat fiscal annuel lors du calcul de la plus-value. Cela paraît totalement cohérent avec un principe similaire en revenus fonciers : si vos travaux ont été déduits de vos loyers, ils ne le seront pas de votre plus-value à la revente.

Cet amendement n'est donc aucunement surprenant. Depuis de nombreuses années, le bruit court d'une future harmonisation des régimes immobiliers, la loi de finances 2024 sonnera-t-elle le glas ?


Notre préconisation :


En cas d'adoption de cet amendement, le régime de LMNP perdrait alors en efficacité fiscale, notamment à la revente. Toutefois, il n'en perdrait pas son premier intérêt fiscal, outre les avantages économiques que l'on peut tirer d'une location meublée, à savoir l'amortissement du bien et donc la diminution significative du résultat fiscal soumis à impôt chaque année.

Le régime ne perd pas tout intérêt, il sera simplement encore plus pertinent dans le futur de bien comparer chaque mode de détention et régime fiscal lors d'un investissement immobilier pour éviter tout déboire, en cours d'exploitation ou à la sortie.


Avant tout investissement immobilier, prenez attache avec un professionnel, définissez précisément vos objectifs (générer des revenus complémentaires, transmettre un patrimoine, se constituer un parc immobilier locatif), afin de cibler le schéma qui correspond le mieux à votre profil et votre situation. Nous nous tenons à votre disposition pour vous accompagner dans ce processus de décision.


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